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共有产权房出租到底亏了还是赚了?

发布日期:2021-07-22 02:12   来源:未知   

  北京的共有产权房虽然价格相对便宜,但一般来说位置比较偏,很多项目甚至没有轨道交通,周边也没有好的学校和商业配套。

  因此对于很多已经购买了共有产权房的买房人来说,交房后就会面临一个“困境”:虽然享受了便宜的房价,但生活便利性却很难达到预期。

  2021年7月16日,北京住建委发布了《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知(试行)》(征求意见稿) 公开征集意见的公告。

  在这个共有产权房出租管理的“征求意见稿”中,明确提出北京共有产权房可以“出租”,这意味着北京共有房可以“买来不住”和“出租获益”。

  “共有产权住房购房人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的,应按照国家及本市住房租赁管理、共有产权住房管理相关规定执行”。

  但是北京共有产权房的“出租”和普通住宅的出租,还是有着明显差异的,根据本次“征求意见稿”,这种差异主要表现在以下几个方面:

  第一,“共有产权住房租赁活动统一通过市级代持机构建立的网络服务平台办理,购房人与代持机构签订住房出租使用协议”,购房人承担住房出租安全责任,履行住房维修等义务。

  也就是说,北京共有产权房并不能随意出租,必须要在市级代持机构建立的“服务平台”上办理及发布,目前这个平台已经基本搭建完成。

  同时购房人要和代持机构签订住房出租协议,明确购房人要“承担出租安全责任,履行住房维修等义务”。

  共有产权房可以出租,但必须要在规定平台上出租,同时出租产生的安全问题、税费问题、维修费用、装修费用、水电费、物业费等成本,都要出租人独立承担。

  第二,住房出租使用协议中,约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等,并说明出租原因。

  共有产权住房代持机构委托房地产估价机构评估项目所在区域的住房租赁市场租金,定期发布代持共有产权住房项目租赁成交信息,引导社会形成稳定预期。

  本次征求意见稿中明确,共有产权房的租金可以由买房人根据市场来制定,但要在住房出租使用协议中明确。

  代持机构还会定期发布“共有产权房租金标准”,来稳定“市场预期”,如果买房人把租金定的太高,可能会面临租不出去的局面。

  而如果共有产权住房购房人拟定的住房租金标准太低,代持机构可优先租赁住房。

  所以虽然租金可以由买房人自己来确定,但如果租金太高就租不出去,如果太低,则会被代持机构优先租赁。

  第三,主管部门会根据区域市场租金水平,按照就低原则,综合确定各套型政府产权份额比例的租金定额收益。

  共有产权房是买房人和政府各占一部分“产权”,租金收益自然也要买房人和政府按照持有比例进行“分成”。

  根据本次“征求意见稿”,政府的租金分成部分属于“定额收益”:也就是说,不管你的租金是多少,政府分成部分都是“定额”的。

  比如说买房人出租的租金不管是3000元/月,还是5000元/月,政府分成部分都是1000元/月,是一个相对定额的收益。

  但是这个“定额收益”,政府可以每三年调整一次,在续签合同的时候,重新约定这个“定额收益”。

  第四,鼓励共有产权住房优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租,各代持机构可将租赁住房作为公租房配租使用。

  对于共有产权房的“租户”,在本次“征求意见稿”中也有一定的约定:那就是公租房备案家庭和满足共有产权房资格的家庭,可以优先出租。

  由此可见,不见得什么人都可以租得到共有产权房,中低收入家庭和无房家庭可优先获得出租权。

  第五,购房人在代持机构认可的商业银行开设账户,并与代持机构、银行签订委托协议,租金到账后按约定将政府产权份额租金收益按月、季度划转到代持机构指定账户。

  本次“征求意见稿”中拟规定:出租人需要开设特定的银行账户,每个月或者每个季度收到租金后,要把政府的那部分租金足额打进银行账户。

  综上所述,虽然北京共有产权房可以出租,但是根据本次征求意见稿,我们建议要注意以下事项:

  首先是出租产生的“所有成本”,都要买房人自己承担,这里面就包括了装修成本、家居家电成本、水电费物业费、出租税费等。

  其次是政府租金收益是“定额收益”,不管租金多少,只要你出租了,政府就要每个月收取定额租金收益。

  如果买房人“静悄悄”出租了共有产权房,被举报后不仅要归还政府的租金收益,同时将被“取消出租权”。

  如果买房人为了出租共有产权房,投入较大资金来装修,此外还要每个月纳税及返还固定的政府租金收益,此外可能还要给中介费。

  所以我们综合判断:尽管北京共有产权房可以出租,但从政策本身来看,还是希望买房人能够“房住不租”,尽可能回归共有产权房“保障性质”。4381高手联盟查询